Puis-je demander une indemnisation au bailleur pour le bâtiment construit ?
Je vais prendre ma retraite. Les bâtiments d’élevage sont construits sur le sol du propriétaire. J’exploite la totalité de l’exploitation en location. Dois-je les démonter si les propriétaires me le demandent ? Il s’agit désormais des enfants du propriétaire. J’ai les autorisations écrites de leur père ainsi que les permis de construire. Que dit la réglementation à ce sujet ?
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Le principe en droit est que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (article 552 alinéa 1 du code civil). Ce qui signifie que les constructions appartiennent au propriétaire du sol. Quand vous construisez un bâtiment sur un terrain que vous louez, ce dernier appartient à votre bailleur à la fin du bail ou de ses renouvellements. Il n’est pas possible de le vendre à votre successeur.
Par contre, vous avez le droit à une indemnité de sortie si vous l’avez construit avec l’autorisation écrite de votre propriétaire. L’article L. 411-69 du code rural précise que le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le preneur quelle que soit la cause ayant mis fin au bail. À partir du moment où vous avez obtenu un accord écrit du propriétaire pour la réalisation des travaux, non seulement les bâtiments n’ont pas à être démontés, mais une indemnité peut être due.
L’indemnité est due à condition que le bâtiment conserve une valeur effective d’utilisation. L’indemnité correspondra au coût des travaux évalué au jour de votre sortie diminué d’une durée d’amortissement fixée par arrêté préfectoral. Pour chaque département, et éventuellement pour chaque région naturelle agricole, le préfet du département, après avis de la commission consultative des baux ruraux, arrête les tables d’amortissement dans les limites fixées à l’article R. 411-18 du code rural, compte tenu notamment de la nature des matériaux employés, de la catégorie des travaux et de leur objet, construction nouvelle ou aménagement des constructions existantes, ainsi que le cas échéant des dimensions des bâtiments, de leur destination et des facilités d’utilisation différente qu’ils présentent.
Les durées minimales et maximales d’amortissement sont de 20 à 30 ans, selon la nature des bâtiments. À noter que l’indemnisation des améliorations se prescrit par 12 mois à compter de la date de fin du bail sous peine de forclusion (déchéance du droit).
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